एसआरए योजना: आवासाच्या अधिकारासाठी नाही, तर बिल्डरांच्या नफ्यासाठी!

✍️ रवि

राज्यातल्या महानगरातील झोपडपट्ट्यांमध्ये कच्च्या, कोंदट, छोट्या, सुविधामुक्त घरांमध्ये राहणाऱ्या कष्टकऱ्यांना आरसीसीची पक्की घरं बांधून देणारा ‘जनकल्याणकारी’ कायदा म्हणजे एसआरए कायदा, अशी धारणा ह्या कायद्याबद्दल सरकार बनवू पाहते. परंतु या कायद्यातल्या कलमांचे वर्ग–विश्लेषण केल्यावर ह्या कायद्याचे खरे चरित्र समोर येते. कल्याणकारी योजनेच्या मुखवट्याखाली आडव्या झोपडपट्ट्या उभ्या करून बिल्डरांचा नफा शिखरावर पोहोचवण्यासाठी एस.आर.ए. कायद्याचा घाट घातला गेला. 1995 मध्ये अस्तित्वात आलेल्या ह्या कायद्याला हाताशी धरून सरकारने हजारो लोकांना बेघर केले. झोपडपट्टी असलेली जमीन रिकामी करून जमिनीच्या एका कोपऱ्यात अख्खी झोपडपट्टी उभ्या इमारतींमध्ये कोंबली जाते आणि उर्वरित जमीन बिल्डरांच्या घशात घातली जाते. आत्तापर्यंत 2257 प्रकल्प झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणाने हातात घेतले आहेत.

1995 साली महाराष्ट्रात झालेल्या विधानसभा निवडणुकांमध्ये शिवसेना-भाजप महायुतीने बाजी मारली. त्याच वर्षी बिल्डर लॉबीचे प्रतिनिधीत्व करणाऱ्या शिवसेनेचे प्रमुख बाळासाहेब ठाकरे यांनी एसआरए विधेयक मनोहर जोशींच्या नेतृत्वात सरकार बनल्याच्या काही महिन्यांतच पारित करून घेतले आणि त्यानंतर या कायद्यावर कधीच बोट उगारले गेले नाही. सत्तेत आलेल्या प्रत्येक पक्षाने या कायद्यात दुरुस्त्या केल्या; मात्र ह्या कायद्याच्या उद्देश्यावर कधीही प्रश्न उपस्थित केले नाही. कारण, सर्वांच्या सहमतीने हा बिल्डर-धार्जिणा कायदा अस्तित्वात आला होता. या कायद्याचा अभ्यास केला असता या कायद्याचा आवासाच्या अधिकाराशी काडीमात्रही संबंध नसून त्याचा मुख्य उद्देश सरळ सरळ विकासक किंवा बिल्डरांच्या फायद्याशी जोडलेला आहे.

झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेच्या बहुतांश प्रक्रिया मुख्य कार्यकारी अधिकाऱ्याच्या (सीईओ) परवानगीने होतात. प्रकल्पामध्ये अडथळा आणणाऱ्या व्यक्तींवर किंवा जागा न सोडणाऱ्या अपात्र व्यक्तींवर कारवाई करण्याचा पूर्ण अधिकार सीईओला दिलेला आहे; परंतू याच सीईओ किंवा एसआरएच्या अधिकाऱ्यांवर कोणतीही कारवाई करण्याची परवानगी हा कायदा काढून घेतो. आवश्यकतेनुसार कायद्याला धरून नियम बनविण्याचा अधिकार सीईओला देण्यात आला आहे. सीईओ हे पद ह्या कायद्याचा सर्वेसर्वा जरी वाटत असले, तरी ते एका भांडवलदार वर्गाचे प्रतिनिधित्व करणारे आणि अनेकांच्या संपत्ती हितसंबंधांना एकत्र बांधणारे पद आहे. एखाद्या प्रकल्पासाठी विकासकाला निवडण्यासाठी सुरुवातीला 70% रहिवाशांची मान्यता आवश्यक होती; 2020 मध्ये तिला बदलून 51% वर आणले. एखाद्या प्रकल्पात विकासकाला कमीत कमी बहुसंख्याकांना पात्र करून जास्तीत जास्त अल्पसंख्याकांना अपात्र करता येईल आणि अपात्रांकडून सीईओने ठरवलेली सदनिकेची किंमत विकासकाला वसूल करता येईल, याची पूर्ण सोय कायद्यात केली आहे. कोणत्या विकासकाला प्रकल्पासाठी निश्चित करायचे याचा अंतिम निर्णय सीईओच घेतो. कायद्याच्या कलम 3(के) नुसार जर राज्य सरकारने एखाद्या विकासकाला पुनर्वसन योजनेसाठी नियुक्त केले, तर एसआरएला हा निर्णय मान्य करावा लागेल. म्हणजे, छोट्या बिल्डरांना सीईओसोबत असलेल्या हितसंबंधांमुळे प्रकल्प मिळतो, तर मोठ्या बिल्डरांना मंत्री, आमदार, खासदार आणि मुख्यमंत्र्यांसोबत असलेल्या संबंधांमुळे प्रकल्प मिळतो. इथे मात्र झोपडपट्टी रहिवाशांची मान्यता भिरकावून दिली जाते. एकदा रहिवाशांकडून सहमती मिळाली आणि प्रत्येकासोबत झोपडी सोडण्याबद्दलचा करार झाला, की घर मिळेपर्यंत विकासकाला जमिनीवर पूर्ण ताबा मिळतो. रहिवाशांकडे कुठलाच कायदेशीर मार्ग राहात नाही ज्याला घेऊन ते विकासकाला जाब विचारू शकतात. जर विकासकाने ठरलेल्या कालावधीत प्रकल्प पूर्ण नाही केला, तर त्याला दंड ठोठावला जातो, जो अतिशय क्षुल्लक असतो. विकासकाने प्रकल्प पूर्ण करण्यास वर्षानुवर्षे दिरंगाई केल्यास, सीईओ त्याच्यावर कारवाई करण्यास बाध्य नाही. कारवाई करणे हे सीईओच्या “विवेकबुद्धीवर” सोडण्यात आले आहे. एसआरए कायद्यातील ह्या आणि अशा अनेक तरतुदी विकासक, सत्ताधारी आणि नोकरशहांच्या संपत्ती संबंधांना स्पष्ट करतात. पुनर्वसनाची प्रक्रिया राबवल्याबद्दल विकासकाला अतिरिक्त एफएसआय मिळतो, ज्याचा वापर तो उरलेल्या जमिनीवर मुक्त-विक्रीसाठी सदनिका किंवा वाणिज्यिक इमारती बांधण्यासाठी करतो. हाच एफएसआय विकासक हस्तांतरणीय विकासात्मक अधिकार (टीडीआर) मध्ये रूपांतरित करून तो इतर महागड्या ठिकाणीसुद्धा वापरू शकतो. पुनर्वसन प्रक्रियेत सहभागी झाल्यामुळे विकासकाला अश्या अनेक योजनांचा लाभ मिळतो, ज्यातून त्याचा नफा वाढण्यास हातभार लागतो.

झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्प राबवतानाची जमिनी हकिकत याहूनही जनविरोधी आहे. प्रक्रियेचा पहिला टप्पा, सर्वेक्षणापासून ते सदनिकेचा ताबा मिळेपर्यंत, प्रत्येक ठिकाणी विकासक साम–दाम–दंड–भेद वापरून स्वतःचा जास्तीत जास्त फायदा व्हावा, ह्यासाठी दबाव बनवत असतो. पुण्यातील आंबीलओढा आणि मार्केट यार्डातील आंबेडकरनगर येथील प्रकल्पांमधून बिल्डरचा मनमर्जी कारभार आणि एसआरए प्रशासनाने त्याकडे केलेला कानाडोळा ढळढळीतपणे दिसतो. आंबेडकरनगर येथे एका खाजगी कंपनीने केलेल्या सुरुवातीच्या सर्वेक्षणामध्येच शेकडो घरांचे सर्वेक्षण न करताच अहवाल प्रस्तुत केला. त्या सर्वेक्षणानंतर इतर कोणतीच प्रक्रिया न होता सरळ करारनामे करण्यास विकासकाने सुरुवात केली. या सर्व प्रकल्पांमध्ये सारखा असलेला पैलू हा होता की प्रकल्पाबद्दलची माहिती मिळवणे जनतेला कठीण बनवले आहे. कष्टकरी जनता हातावरचे पोट असताना वेेळेअभावी ह्या सर्व प्रश्नांमध्ये पडताना सहसा दिसत नाही. करारनामे करून घेण्यासाठी सगळीकडेच विकासक स्थानिक आमदार, खासदार, नगरसेवक, गुंड (सहसा त्यांचेच), वस्तीमधील प्रभावी लोक यांना हाताशी धरून जनतेवर घरावरचा ताबा सोडण्याबद्दलचे करारनामे करण्यासाठी दबाव बनवतात. अनेकवेळा स्थानिक नेते स्वतःच वस्तीमधील समीकरणे नियंत्रित करण्यासाठी दलालांना कामाला लावतात आणि विकासकासोबत तडजोड करण्यासाठी भाव लावतात. दलित-सवर्ण, हिंदू-मुस्लीम, महार-मातंग असे जाती-धर्माचे भेद पसरवून जनतेची एकता तोडण्याचे, त्यांच्यात फूट पाडण्याचे काम हे दलाल करत असतात. महागाई, बेरोजगारीशी रोज झुंज देणाऱ्या कष्टकरी-कामगार जनतेच्या पायाखालची जमीन तेव्हा सरकते, जेव्हा कोणतीच पूर्व सूचना न देता पात्र व्यक्तींची अंतिम यादी असलेले परिशिष्ट-2 एसआरएकडून जाहीर केले जाते. आंबेडकरनगरच्या यादीमध्ये जवळपास 40% रहिवाशांना अपात्र ठरवले गेले. आंबीलओढ्याच्या यादीमध्ये तर जवळपास 25% नावं वस्तीच्या बाहेरची होती. अशा परिस्थितीत विकासकाकडे 51%पेक्षा जास्त सहमती असल्यामुळे, बहुसंख्याकांना पात्र करून जनतेमध्ये फूट पडल्यामुळे आणि वर्गीय चेतनेवर जनता संघटित नसल्यामुळे खूप काही करणे शक्य बनत नाही. बहुमताची सहमती मिळाल्यानंतर उर्वरितांचे करारनामे करवण्यासाठी अनेकवेळा पाणीपुरवठा बंद करणे, वीज कापणे, महिलांची छेड काढणे, अशा मार्गांचाही वापर केला जातो. लोक वस्ती सोडून जाण्यास तयार नसतील तर शेवटचा पर्याय म्हणून पोलिसांच्या फौजफाट्यासह बुलडोझर फिरवण्यासही प्रशासन तयार असते. स्पार्क, राष्ट्रीय झोपडपट्टी रहिवासी संघ (एनएसडीएफ), महिला मिलन यांसारख्या एनजीओचा वापरसुद्धा आज बिल्डरच्या बाजूने सहमती बनवण्यासाठी केला जातो.

सर्व पात्र रहिवाशांना पुनर्वसन इमारतीचे काम पूर्ण होईपर्यंत संक्रमण इमारतीत (ट्रांझिट) तात्पुरते हलवले जाते किंवा एसआरए ठरवेल त्या प्रमाणे दरमहा भाडे दिले जाते. अनेक उदाहरणं आज समोर आहेत ज्यात एसआरए प्रकल्प एका दशकापेक्षा जास्त काळासाठी रखडला, विकासकाने सुरुवातीचे काही दिवस भाडे दिले, त्यानंतर बंद केले. कामाची अनिश्चितता आणि हातावरचे पोट यामुळे बहुतांशवेळी कष्टकरी संक्रमण इमारतीचा पर्याय निवडतात. अनेक हालअपेष्टा सहन करत, आहे त्या स्थितीत राहत आपल्या हक्काच्या घराची वाट बघत आयुष्याची 10-15 वर्षे काढतात. प्रकल्प पूर्ण होऊन सदनिकेचा ताबा मिळाल्यानंतर विकासकाने आडव्या झोपड्यांना उभ्या झोपडपट्टीमध्ये रुपांतर करून उरलेल्या जमिनीवर मुक्त-विक्रीच्या घटकातील सदनिका बांधल्याचे जनतेला स्पष्ट होते. झोपडपट्टीवासीयांच्या “पुनर्वसनासाठी” बांधलेल्या इमारतीसाठी निकृष्ट दर्जाचे साहित्य वापरण्यात येते, मैदान, कम्युनिटी हॉल या सारख्या जागा दिल्या जात नाहीत, आणि मुक्त-विक्री घटकांसाठी जास्तीत जास्त भूभाग मोकळा करण्यासाठी इमारती एकमेकींना खूप जवळ बांधण्यात येतात. मोकळ्या जागेच्या अभावामुळे मुले घरातच अडकून पडतात. वाढत्या वयात त्यांना योग्य व्यायाम न मिळाल्यामुळे त्यांचे स्नायू कमकुवत बनतात. नफ्याच्या हव्यासापोटी कमी जागेत आणि कमी खर्चात इमारत उभी केल्यामुळे अनेक प्रकल्पांची रचना अतिशय निकृष्ट आणि अकार्यक्षम आहे. वेंटीलेशनच्या अभावामुळे हवेची गुणवत्ता कमी आहे, उष्णता अडकल्यामुळे तापमान जास्त आहे, नैसर्गिक प्रकाश अपर्याप्त आहे आणि प्रदूषकांच्या सांद्रता(कॉंसेंट्रेशन) वाढलेल्या आहेत. “मुंबईच्या पुनर्वसितांच्या घरातील हवेची गुणवत्ता” नावाने झालेल्या अभ्यासातून हे दिसते की पुनर्वसन झाल्यानंतर आरोग्याच्या समस्या वाढल्या आहेत. इमारतीच्या निकृष्ट रचनेमुळे लोकसंख्येची वाढलेली घनता आणि अपुऱ्या वेंटिलेशनमुळे आर्द्रतेची(ह्युमीडीटी) पातळी वाढली, ज्यामुळे बुरशी आणि श्वसनसंस्थेच्या विषाणूजन्य आजारांचे, जसे क्षयरोग (टीबी), प्रमाण वाढले. तसेच, अशा अतिघन इमारतींमध्ये स्वयंपाक करताना निर्माण होणारा धूर, उदबत्त्यांचा धूर आणि कीटकनाशकांचे धूर बाहेर टाकण्यासाठी मार्गच नसतो. अशा इमारतींमध्ये गोपनीयतेचा प्रश्नही रहिवाशांना पडलेला असतो. गोपनीयतेच्या चिंतेमुळे अनेकवेळा खिडक्यांसुद्धा कव्हर लावले जाते, ज्यामुळे त्यांच्या घरांपर्यंत पोहोचणारी थोडीशी हवा आणि नैसर्गिक प्रकाशदेखील बाधित होतो. इमारत बनल्यानंतर तिच्या देखभालीसाठी विकासकाला प्रति सदनिका 40 हजार रुपये जमा करणे बंधनकारक आहे. परंतू ही रक्कम एवढी तोकडी आहे की त्यातून मिळणाऱ्या व्याजातून इमारतीची देखभाल अशक्य आहे. म्हणूनच स्वच्छ न केलेल्या पाण्याच्या टाक्या आणि सर्वत्र पसरलेला कचरा यामुळे गॅस्ट्रोसारखे आजार या इमारतींमध्ये सामान्य आहेत.

योजनेत पात्र होण्यासाठी सुरुवातीला जानेवारी 1985च्या आधीचे रहिवासी असल्याचा पुरावे आवश्यक होते, आता ती मुदत जानेवारी 2000 पर्यंत वाढवली आहे. परंतू इथे लक्षात घेण्याची बाब ही की 2000-2011च्या दरम्यान आलेल्या रहिवाशांना सदनिकेची किंमत बिल्डरला मोजून आणि महानगरपालिकेला 40 हजार रुपये देऊन पात्र होता येते. 2011च्या नंतर स्थलांतरित झालेल्या रहिवाशांना अपात्र म्हणून घोषित केले जाते. त्यामुळे अनेक रहिवाशांसमोर दुसऱ्या वस्त्यांमध्ये स्थलांतरित होण्याचाच मार्ग शिल्लक राहतो. पुढे, एका व्यक्तीने कुटुंब वाढल्यामुळे घरावर मजले चढवले तरी त्याला एकच सदनिका मिळते. नव्या सदनिकेचा ताबा मिळाल्याच्या 5 वर्षानंतर अनेकवेळा इमारतीचा देखभाल खर्च परवडू न शकल्यामुळे, महागाईचा सामना करण्यासाठी अजून एक मिळकतीचा स्रोत मिळण्यासाठी सदनिका विकण्याचे किंवा भाड्याने देऊन परत झोपडपट्टीमध्ये जाण्याचे प्रमाणही भरपूर आहे. त्यामुळे झोपडपट्ट्यांना शहराच्या बाहेर फेकण्याची आणि नव्या झोपडपट्ट्या बनण्याची प्रक्रिया निरंतरपणे सुरू आहे. आवासाच्या अधिकाराला बिल्डर लॉबीच्या दयेवर सोडून राज्य सरकारने त्यातून आपली जबाबदारी झटकली. मुंबईतील 40 लाख झोपडीधारकांना सदनिका देण्याच्या नावाखाली आणली गेली एसआरए योजना आज ठाणे, पुणे, नाशिक, नागपूर या शहरांतील मोक्याच्या जागांवर असलेल्या झोपडपट्ट्यांना उभ्या करून, अनेकांना शहराबाहेर फेकून देऊन उर्वरित जमीन बिल्डरांच्या घशात घालणारी योजना म्हटले तरी काही अतिशयोक्ती होणार नाही.

त्यामुळे आज एसआरएसारख्या योजनेची नाही तर आवासाच्या अधिकारावर बोलण्याची गरज आहे, जो लाभार्थ्यांसाठी कल्याणकारी योजना म्हणून नाही, तर प्रत्येकाला मूलभूत अधिकार म्हणून लागू होईल. 2022च्या एका अहवालानुसार भारताच्या शहरी भागातील 41% लोक झोपडपट्टीतील असुरक्षित व मानवी आरोग्य व प्रतिष्ठेच्या दृष्टिकोणातून अत्यंत निकृष्ट घरांमध्ये राहत आहेत, जेव्हा की शहरी भागामध्ये रिकाम्या घरांचे प्रमाण 12.3% आहे. 74 वर्षाच्या स्वातंत्र्यानंतरही आवासासारखा अत्यंत मूलभूत अधिकार जनतेला अजूनही मिळू शकलेला नाही. जी कष्टकरी जनता या देशातील सर्व संपत्ती आणि सुविधांचे उत्पादन करते, तिलाच आवासाच्या अधिकारापासून वंचित ठेवले गेले आहे. भांडवली व्यवस्थेमध्ये प्रत्येक वस्तूचे बाजारीकरण होत असते. घरांची सुद्धा तीच स्थिती आहे. जमीन ही एक नैसर्गिक संसाधन आहे. ती बनवण्यासाठी कोणालाही मेहनत घ्यावी लागली नाही. जसे निसर्गातील हवा, प्रकाश, समुद्रातील पाणी सर्वांसाठी उपलब्ध आहे, तसेच जमिनीवरसुद्धा सर्व जनतेची सामूहिक मालकी असायला पाहिजे. परंतू भांडवली व्यवस्थाच खाजगी मालकीवर टिकली आहे, त्यामुळे जमीन मिळवण्यासाठी आणि त्यावर बांधकाम करून नफा कमवण्यासाठी जमिनीच्या वितरणाची एक कार्यक्षम यंत्रणा भांडवलदार वर्गाच्या सरकारांनी बनवून ठेवली आहे. तिला राबवण्यासाठी आणि खाजगी मालकीवर गदा येऊ नये म्हणून पोलीसबळाचा वापर केला जातो.

आज आवासाचा अधिकार खऱ्या अर्थाने मिळवण्यासाठी खाजगी संपत्ती नष्ट केल्याशिवाय कोणताच पर्याय उरलेला नाही. आवासाचा अधिकार न मिळणे हे या व्यवस्थेचे अपयश आहे, जे लपवण्यासाठी आणि ही व्यवस्था अधिक काळ टिकवण्यासाठी एसआरए, प्रधानमंत्री आवास योजना यांसारख्या तोकड्या योजना राबवल्या जातात. जोपर्यंत समाजात उत्पादनाची साधने आणि वितरण खाजगी हातांमध्ये असेल, तोपर्यंत आवासाच्या प्रश्नावर तोडगा नाही. त्यासाठी आपल्याला ह्या व्यवस्थेच्या बेड्या तोडून तिला उघडं पाडण्याचे सर्व प्रयत्न करावे लागतील. भांडवली व्यवस्थेत कामाची कसलीही शाश्वती नसल्यामुळे काम मिळेल त्या ठिकाणी भोगवट्याच्या आधारावर आवासाचा अधिकार मिळालाच पाहिजे, कष्टकरी-कामगार जनतेने बनवलेली रिकामी पडलेली घरं ताब्यात घेऊन ती गरजूंना द्या ही आज आपली मागणी बनली पाहिजे. प्रत्येक व्यक्तीला सरकारी घरकुल मिळेल हा मूलभूत अधिकार स्थापित होईल, आणि जमिनीचे राष्ट्रीयीकरण केले जाईल या मागण्या उचलणाऱ्या एका क्रांतिकरी आंदोलनाशिवाय सर्वांना पुरेशी मोठी, दर्जेदार, हक्काची घरकुले मिळणे शक्य नाही.

कामगार बिगुल, मार्च 2025